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澳大利亚买房攻略(3)


1 选择开发商


 

上面说过了,买新房子的时候百分之八十是看不到现房的。就不用我说开发商的信誉该有多重要了吧... 华人和中东人的开发商就别考虑了,这可不是考虑民族大义的时候!


据说
Rhodes有个水帘洞;朋友Hurstville的家房顶漏水地板下沉;妹妹家清一色Ikea破玩意,一会儿门掉了一会灯不亮了,都是华人开发商干的好事... 即使便宜些,建议三思而后行。


 

选择值得信赖的开发商,首先上网站查询它的建筑历史,有没有比较知名的大项目。最好是澳洲本土的开发商。


 

2 选择Agency


华人喜欢在澳洲买房子,所以澳洲的华人中介也很多。自己人赚自己人的钱是我们民族的优良传统。这些中介里就不乏继承了国内中介的种种弊习。所以我们在选择中介的时候千万要小心!


前面有阐述澳洲中介制度严格的法律条规,不能夸张或隐瞒信息,可是还经常听到身边人议论像Rhodes两房要一百万以上,比Wentworth Point贵一倍明明走路到车站要半小时,却说5分钟之类的错误信息。反正多数人懒得去考证,也不会去告。wentworth point提成比较高,那就索性把周围的区都一棒子打死。到哪都说是5分钟,管你走路还是开车。
这些都还是小问题,如果合同细则、贷款方面的事情或者法律条规中介搞不清楚,那就等着倒霉吧!


 

澳洲法律规定,查看中介人员License是每个购房者应尽的义务!而95%的华人中介人员都是没有Licenses的!这点让我很不平衡啊...华人中介比较普遍的招数是四处刊登招聘广告,说什么底薪五万年薪十万免费培训,其实就是***搞传销。招的人清一色是来了没一年的学生,连点房产常识都没有就敢出去说自己从业三年资深顾问。反正忽悠的也多是朋友同学,赚笔钱就跑。甚至他们自己也都是公司销售的对象。还有人告诉我说,华人Agent肯给额外的discount啊,现金折返啊什么的,反正就是划算。请您动脑想想,买个几十万的房子,从人家一个学生的commission里拿回来一两千块很重要吗?销售人员的专业性和能够提供的各种服务抵不上这种“非专业人士”蝇头小利的吸引吗?况且,这是一种Unfair的恶性竞争行为,已经触犯了法律。
但是话说回来,华人中介也有着一些不可比拟的优势,比如华人更懂得华人顾客的需求,购房上面很多细节的问题用母语沟通起来也比较方便。所以如果非要选华人中介不可,一要看公司的资历,二要看中介人员的专业程度,三要检查中介人员的资格认证。


我所任职的是一家以咨询为主,投资规划为所长的大型咨询公司。考虑为客户长远的积累财富,生活越来越好。我们有上百个项目可供选择,分布遍及全澳。每拿到一个项目,我们团结的团队都做非常详细的Strength& Weakness Analysis,而不是一味的把其中哪一个吹得天花乱坠完美无缺。这家公司实力雄厚,和开发商关系密切,享有很多优质楼盘的独家代理权。


 

3 Strata 物业费


 

很多客户一见面就会特别纠结于楼盘的Strata费用是多少,Strata高就放弃考虑。这其实根本就是一个不是问题的问题,因为物业越好费用越高,有游泳池健身房的小区当然比没有的要贵一些。如果off-planstrata预估的比较高,那也绝对不是开发商故意加码,因为最终用哪家物业公司,出多少strata费用是由屋主协会决定的,就是小区居民代表来决定。有些华人开发商以strata费用来当噱头打广告吸引顾客,开始我还不明白。后来弄懂了,广义的Strata包括狭义的物业费(也叫strata)和sinking fund维修费两项。报纸上宣传的超低strata是指狭义的stara,玩了个文字游戏。


而且质量不好的项目以后的strata会越来越高,因为会有不断的维修支出。


 

再说,假如有健身房和游泳池的项目strata每季度比没有健身房游泳池的多1000块,一年多4000块,十年才多40000块。但是十年以后有健身房游泳池的大楼因为更适应现代人的生活,显得更高级,比没有的项目可能多卖10万块。所以说,这不是一个需要过多考虑的问题。不应丢了西瓜捡芝麻


 

4区域选择


 

比起节省strata费用,区域选择就是西瓜。如果说悉尼地区平均每年房产增值7%-10%,那么有的地方可能增长率会是15%,有的地方可能只有3%。以现在大热的Zetland地区为例,因为政府的Green Square计划,去年此地区增值率达到了惊人的14.8%。但是殊不知这个计划15年前就已经提出了,因为迟迟没有动工,过去的15年房价每年增值幅度相当平缓。以去年当地的社区医院被拆除为标志,计划开工,也是入市最佳时机。再一个例子是Rhodes,五年前还是环境污染区,房价是现在的一半。增值迅猛的原因一方面是政府有意向开发,令一方面是新兴社区吸引了大量有品味又有收入能力的年轻人和都市白领。高收入人群愿意出高价钱购置新房,也愿意出更高的租金追求生活质量。Rhodes的繁荣也带动了附近像Wentworth pointmeadowbank地区房价的起飞。就好像Hurstville带动了KogarahRockdaleChatswood带动了LandcoveNorth SydneyParramatta带动了Kellyville,都是经典实例。


 

所以选择购房区域时,具体问题还要具体分析。宗旨还是要分析这个区域居住的人群。最好是都市白领、professionals、学生其次,这些人有一定的消费能力,可以支付起较高的租金,也不会迟交房租或撕毁合同。等过几年卖房子的时候,这些人也是最好的买家。




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