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澳大利亚买房攻略(2)


4、政府立场

4.1  上文提高不算政府补助和退税收入,ROI已经是5.2%,基本和今年的房屋贷款利率(5.5%~6.5%)持平。如果你还是正常的中国人,就该开始琢磨了,傻子才一辈子租房住呢!拿一样的钱替别人供房子,这和帮别人养孩子差不多么...等把儿子养大了,他还管别人喊爹!
嘿,你别说,鬼子就是有这么股博爱精神。人家推崇的是大爱,自由,提前消费。这和西方游牧民族的天性是分不开的。
我就碰到过一个七十几岁的老太太,拿着政府养老金还每周出去打工,就为了一个人住在manly beach。图的就是这个范儿!

政府说了,求求你们了,买房子吧,我给你们钱,一次性给一大笔,每年还退一笔!买了房,你好我也好。我这能刷数据,能降低养老负担,你能捞一笔,还不算你们遗产税!买吧买吧,再不买都让那些黑毛买没了,看你们以后房东都是华人,想怎么黑你们怎么黑!

不是夸张,上面所述句句有理有据。今年十月一号起,在新南威尔士州,首次置业者将享受$15,000澳币的政府补助(first homegrant),同时享受印花税的减免(55万以下全面,55万至65万部分减免)。前提是购买$650,000(房屋中位价)以下的新房或楼花,并且是自住房。投资用途可得到一次性$5000补助。

对于昆士兰州,首次置业者从2012912日起可申请15,000澳币政府资助,但房价总额不得超过$750,000,而且必须是新房或者楼花。如果房价总额低于$400,000,免去印花税。

维多利亚省,2010712012630,第一次购买新房作为自己住房者可申请$13,000补助。但房屋不超过$600,000.

4.2  澳洲是唯一一个施行Negativegearing tax return的国家。很多人把它称为负扣税。顾名思义,负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提----投资用途。白话就是租出去!为了鼓励房产投资,ATO税务局把个人房屋出租当成了一种会产生assessable income的小生意,而这种小生意通常都是的!
前面不是还说ROI很高吗?怎么就亏了呢??
所以说是鼓励性质的嘛... 下面轮到房屋折旧闪亮登场!大家知道,会计(终于提到老本行了,羞愧)有一个原则叫accrual accounting,中文叫啥权责发生制是指以实质取得收到现金的权利或支付现金的责任权责的发生为标志来确认本期收入和费用及债权和债务。即收入按现金收入及未来现金收入――债权的发生来确认;费用按现金支出及未来现金支出――债务的发生进行确认。而不是以现金的收入与支付来确认收入费用。晕了吧?
认真你就输了。。
白话:算账的时候把折旧算进去,你似乎亏了,但是实际上你又没亏,因为卖房子的时候没人管你折旧什么的。明白点了吗?

举个例子,今年你的工资是8万,发下来的时候就只剩下62,453了,因为老板帮你向政府上了税(不能怪他)。

算法很简单,交给澳洲政府 $17547=80000-37001*32.5%-37000-18201*19%

假设去年呢,你恰好买了个60万的新房子,第一年折旧在18,000左右。在租房这个小生意上,你的其他有形支出还包括council rate, water rate, stratainterest...,收入是rent。一切按最保守计算,ROI=5.2。收入-支出=$600*52(一年的租金)-5.5%*$48,0000(贷款80%的年利息)-500water rate-1200strata-600councilrate≈ 0   那么在会计上,你这套房子的总亏损就等于折旧额 $18000。接下来该重新计算今年的tax liability了。因为投资亏损的缘故,你今年的taxible income变成了$62000 80000-18000),实际应该向政府上交税额

$11,697=62000-37001*32.5%-37000-18201*19%
可是已经交上去了$17547怎么办啊?
要回来不就是了,给ATO交个申请上去,不算房价涨了7%-10%,今年又因为房子多拿回来$5850

由于收入越高者税率越高,从上述算法可以看出,同样一处房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到$20,0000,在本套房产上的年退税额将是$8,100。老婆在accounting firm工作,经常帮公司或个人退税,发现但凡像医生律师之流高收入者,帐下必然有数套不动产用来抵税。所以高收入者每年上缴的税额通常低于低工资人群,甚至不用缴税。这也映证了资本主义社会所谓穷人越来越穷富人越来越富的规律。




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