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澳洲房产投资者目前不该抛售房产


据悉,从去年年末开始,投资者就推动了住宅市场的上涨。利率位于历史低位,出租房需求高涨,房源不多,中介也渴望待售房产,这也难怪投资者们开始考虑他们的资产状况,以及是否要做出一点改变。除了抢购房产,作为一名投资者,你应该甩卖房产吗?


房价上升对于业主而言是好事,但对于一些投资者而言,这意味着他们的租金收益开始走软。在收益下降的情况下,出售房产似乎也是个不错的选择,但实际上,你的房产资本收益很可能会受到近期房价上涨的推动。

SQM Research主管克里斯多夫(Louis Christopher)预测悉尼房价明年最多将猛增20%.依照未来12个月的经济因素,比如说利率、商品价格、失业率和全球股市来看,澳洲其他州府城市的房市也将出现可观的增长。
在过去一年中,租金增长一直很稳定。克里斯多夫称,堪培拉是唯一一个租金增长出现负增长的州府城市。悉尼、墨尔本和霍巴特的租金均无明显增长,但达尔文和柏斯却分别猛增17%和9%.

澳洲房产监测机构(APM)的资深经济师威尔森(AndrewWilson)认为,是否出售投资房产更多取决于个人业主资产状况及其房产的资本增长。

"这是一个很有意思的问题,尤其是考虑到房价上涨的悉尼等地的租金收益开始下跌。悉尼房价今年截至目前已上涨9%,即使房租相当高,出租房收益还是下降了。"
紧盯增长周期
资本增长的确应该考虑,但投资者还要明白,每个城市都有自身的增长周期。在过去10年中,悉尼房价涨得并不多。稳定的未来增长预计将会鼓励更多投资者暂时不要出售房产,尽管这意味着他们要经历一段租金收益走软的时期。
有些投资者在西悉尼等关键市场能同时享受到强劲的资本增长和租金收益。在Mount Druitt和Blacktown等城区,租金收益大约在5%-6%,未来资本增长也相当可观。
"人们经常问我现在要怎样进入这个地区的市场,它的竞争非常激烈,"威尔森称,"但我们不妨静候看看这种情况能持续多久。""明年失业率预计将上升,外围城区的情况料更严重。"
短期拥有房产并期望获得快速资本增长的投资趋势还受到了地方市场的影响。威尔森称,这主要是受到"如雨后春笋般冒出来的"投资建议公司和关注房产"热点"的影响。"我觉得我们可以将这称为投机者市场,这种模式可能隐藏着危险。"
清盘率处于高位
投资者打算抛售物业时还应该考虑的另一个因素是有多少人准备买房。市面上待售房产向来都不多,只是最近随着春季销售季节的到来才有所增加。最近几周,在待售房产和房产拍卖活动增多的情况下,澳洲两个最大的房产拍卖市场--悉尼和墨尔本的清盘率仍攀升至历史高位。
来自Belle Property的主管Tim Foote称,中低端房市的需求远超供应。"我们现在经常看到很多买家争夺一处房产,这种情况持续了很长一段时间,这在市场上很罕见。澳人信心提升,已经充分意识到了低利率的好处。"
Foote认为,春季房产交易仍将很活跃,待售房源的季节性增加应该不会降低竞争。
此外,尽管某些市场中50%的买家是投资者,投资房产增多应该也不会影响出租房需求。出租房市场现在非常健康,首置业者都被他们的房东--投资者排挤出房市。有鉴于此,投资者更应该持盘惜售。
买家对房产的狂热为投资者提供了在竞争激烈的市场售房,并在一些房价低于均值的城区购房静待下一轮增长周期的机会,但这只有在个人情况允许的情况下才能实现。威尔森提醒道:"房产投资并不是一门精确的科学。"



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