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澳洲房产投资慎防跌入十大陷阱


      初涉房市投资的人们注意了,这里充满了各种陷阱,当你一只脚迈进房产投资的大门,你即发现它的可怕之处。你可能签下数十万元的债务,购买一幢根本不会住的房产。而且历史告诉我们,就算是经验丰富的房产投资者,也可能面临回报风险。对新手而言,各种陷阱更是防不甚防。税收、利息、租客、物业代理、装修和保险,任意一环出错都可能让你赔上大钱。以下是本报为您罗列的常见问题清单和避免办法。
 
1、认清房产投资教育研讨会
  大学讲师、作家兼资深房产投资者Peter Koulizos警告称,所谓的“房产教育”研讨会其实就是变相销售会,把那些标价超高的房产推销给投资新手。“但我仍鼓励多参加研讨会,获取充足的信息,而且支票本一定得留在家里,避免冲动。”
Koulizos指出:“就算是买等离子电视,人们也会先研究对比再做购买。”在投资房产之前,我们可以通过报纸、杂志和网络,掌握一些基本信息。其中包括:房产价格、房价趋势、置业冷门和热点城区、陷阱提示等。
 
2、以退税为目的的投资
Koulizos表示,许多人是为了退税而进行房产投资。“但你需要认清,你是因为有损失才会得到税务优惠。”这就是我们通常说的负扣税法(negative gearing),然而房产投资的最终目标是为了得到更多的利润,提升财富,你或将为此付出更多的税款。
 
3、折旧费
  房产投资的最大税收好处之一即是对房屋和建筑成本的折旧提出赔偿。这是一笔无需成本的税收返还。投资集团Ironfish的房产战略人 Louise Carr指出,但有许多投资者并不了解折旧费的来龙去脉。“新房的年折旧费最高可达1.5万元。我们常常发现,一些会计师并沒有提醒投资者这项收入,因此我们认为房产投资者有必要提高自己的税法知识。”
 
4、获取专业投资建议
  投资者最近对于澳洲房市短期前景众说纷纭,有人向朋友和家人咨询购房意见,但他们的想法可能是基于自身的财务状况。Carr认为,获得专业意见是保证正确投资的一大关键。
 
5、成本过高
  房产金融集团Investa Solutions的顾问Ian Lloyd表示,有些投资者付出了过高的成本。“我认为有些房产开发商标价过高,政府的刺激政策促使更多人涌入房市,进一步挑高了房价。”另外物业管理费也是一大头,你可让租客承担这部分成本。
 
6、安全网
  如果出现问题,比如无力偿还贷款,投资者可能失去所有的一切。Lloyd指出:“因此你需要提前设定一个存钱计划。一个好的经纪人或财务顾问可帮助您设置缓冲区,就算你突然失去工作,也能保住房产。”
Carr表示,并非只有现金才能保护信贷。“如果你有只价值2万元的小猫,就算遇到麻烦或租客沒有按时交租,你也可以睡个安稳觉。”
 
7、利率恐慌
  近几年来,选择固定利率贷款的人越来越少,但随着利率的稳步升高,关于固定利率的讨论越来越多。Koulizos指人,有人担心利率进一步升高,而冒然选择五年期固定利率。“然而3个月或12个月后,利率出现下降,他后悔不已。许多人在错误的时间修改贷款利率。但固定利率可能帮助你规避风险。”
 
8、轻易撤出房市
Koulizos表示,有些投资者因为遇到一名坏租客,就打算出售房产。“但过快出手,并不能保证房屋升值。”大部分租客都不是坏人,你友善待他,他也会礼貌回应。
 

 

9、聪明装修
Koulizos表示,许多人根据自己的喜好,用心装修房屋,但实际上应考虑大流,用脑装修。“高标准的装修或让你收不回成本。”疯狂的配色方案和顶级的装饰还是留在自住屋里,出租房应选用大众化的色彩,可以吸引广泛的租客。
 

 

10、业主保险
  业主保险是至关重要的一个项目,它可以获得税收抵扣,并不像你想像的那么贵。Carr表示,业主保险Terri Scheer需年缴费255元,但对于恶意破坏、意外损坏、租客欠租和法律责任等费用都可获得赔偿。
  卡尔最后指出:“房产投资是一种缓慢的财富上升过程。有些人相信澳洲房价还能翻番,但历史告诉我们,这需要710年的时间。因此只有拥有大量闲置资金的人们才可选择房产投资。”



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